北海道で不動産担保ローンを検討する際に目を向けるべき「担保価値」

不動産担保ローンの審査で1番重視されるポイントといえば、不動産の担保価値です。
不動産の担保価値はどのように決められているのかを把握しておくと、不動産担保ローンを検討する際に目安となりますので、計画しやすくなります。北海道の方は多くの不動産をお持ちの方も多いので、担保価値について知っていると不動産担保ローンをお申込みする際の不動産選びに困りません。

 

不動産担保ローンにおける担保価値について、詳しくご紹介致します。

 

 

不動産の担保価値とは

不動産担保ローンは担保とする不動産の価値(評価額)により融資出来る金額が決められ、不動産の担保の価値の事を担保価値といいます。担保価値の限度額の相場は、担保となる不動産の評価額の7割が一般的となっている金融機関が多くあります。

 

不動産担保の評価額が1,000万円の場合→融資限度額は700万円

 

と、なります。

 

逆算すると、希望の融資金額の1.4倍の担保価値がある事で、希望通りの融資を受ける事が出来るという計算となります。
この金額の割合を目途に、担保とする不動産を選択すると良いでしょう。

 

担保価値の評価額はどのように決めるのか

担保価値の評価額は不動産を購入した際の金額と思われる方も居るようですが、そうではなりません。
不動産は購入時期から評価が下がり、また様々な環境等の影響により価値に変化が生まれます。
不動産によって評価方法が違いますので、不動産種類別にご紹介致します。

 

 

土地

公示地価や基準値地価、路線価の全て又はいずれかを基準とし、時点修正等を行った上で評価額を決定します。
多くは路線価により計算する事が大半であり、財産評価基準書に記載ある路線に面する標準的な宅地の1u当たりの価格を基準に、評価額を決定します。財産評価基準書には地図上に価格が記載されており、担保の土地の部分に記載ある価格を元にu数を掛けて計算を行います。

 

財産評価基準書に2,000と記載がある場合
数字は千円単位で記載しておりますので、u当たり20万円の土地という事となります。
土地の大きさが70uの場合は、このような計算となります。

 

20万円×70u=1,400万円

 

この計算から、担保とする土地の路線価は1,400円という事となります。
また、路線価は公示価格の8割程度に設定されております。
その為、路線価に対し1.25倍で計算をして、工事価格の水準に合わせた土地評価額を計算する場合があります。
その場合、このような価格となります。

 

1,400万円×1.25倍=1,750万円

 

と、なります。

 

 

建物

実際の売買価格や独自によるある程度の評価基準により評価し、原価法により価格により評価額を決定します。
査定の計算の仕方は、金融機関や保証会社によって異なります。1番早い計算方法は、現時点での実際の売買価格で計算をする方法です。

 

貸しビルなどの収益用賃貸物件不動産

収益還元法基づき、評価額を決定します。

 

いかがでしたでしょうか。
不動産投資ローンの場合、担保となる不動産の価値の評価が重要なポイントとなります。
不動産の価値により、融資出来る金額に大きな差が生まれます。
北海道の不動産は、田舎の土地や山奥の不動産をお持ちの方も多くいらっしゃいますが、そのような明らかに人気が無い不動産と担保としてしまうと、低い担保価値としかならず万度な融資を受ける事が出来ないに恐れがあります。酷い場合は審査が通らず融資を受ける事が出来なくなってしまう事もありますので、担保とする不動産の選定は慎重に行いましょう。

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